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中古の収益物件を購入する時に必ずしないといけない節税方法

中古収益物件を購入する時に必ずしないといけない節税方法をご紹介します。

不動産投資をするときに、中古アパートなどを購入する場合は、節税方法として、1年間の建物の償却額を多くすることができます。

その節税方法をご紹介します。


アパートの大家になるためには、節税をすることは、無駄な税金を払わないための必要な事です。

節税というのは、すべて合法であり、当然のことながら、自分の手元に多くの現金を残すことができる方法です。

さて、不動産投資をするために、中古アパートや一戸建てを購入して、他人に貸すときは、家賃収入を償却により、税金が掛かる金額を減らすことができます。

そのための前提条件として、必要な事が不動産投資をする中古のアパートなどを購入するときに、建物の価格を高めに設定することです。

不動産を購入するときは、建物の価格と土地の価格の2つの価格が設定されます。

この中で、土地の価格は、日本では償却できません。

日本で償却できるのは、建物の価格です。

このような事を考えれば、不動産投資をするために中古アパートを購入する場合は、私は、建物の価格を不動産価格の3分の2以上と設定します。

実際に、私は2011年7月に三重県鈴鹿市に中古アパートを購入しました。

その時の売買契約書が下記からご覧になれます。

上記の赤矢印で示してある赤色で囲ってある場所を見てください。

「土地代金」・「建物代金」ともに、「上記代金に含む」と書かれています。

上記代金とは、私が購入した中古アパートを購入した売買代金2150万円の事です。

実を言いますと、この契約書は、不動産会社の担当の方が、節税対策用に作っているグレーの契約書です。

グレーというのは、違法ではないが、形式的に正しい契約書ではない節税対策の実務的な契約書です。

本当の正式な、不動産購入時の売買契約書は、「土地代金」と「建物代金」は、正確に掲載しないといけないのです。

それを、私が中古アパートを購入するときに仲介していただいた不動産会社の担当の方は、ワザと売買契約書に「土地代金」と「建物代金」を掲載していないのです。

これは、確定申告をするときに、「建物代金」を、不動産の購入者が自分の都合の良いように決めれるようにしているからです。

そのため、私のこの購入した中古アパートの建物代金の価格は、確定申告の時に不動産購入額の約69.8%に設定されています。

私が購入した中古アパートの償却額の価格↓

赤い矢印で示してある赤色で囲ってある収得価格が建物であるアパートの価格となります。

1502万1420円が、このアパートの建物価格です。

この価格に対して、7年で償却します。

1年間で償却価格は約214万円です。

これは、中古アパートの家賃の収入で経費を引いて、さらに利益として収入があった場合、約214万円を経費として引けます。

例えば、家賃収入の総額から経費を引いた金額が214万円でしたら、償却が214万円できるため、税金は0円となります。

実際には214万円、手元にお金が残っているのですが、税金を支払う必要は1円もないため、丸々手取り214万円のお金が残ります。

ただしこのような事ができるには、いろいろな条件があります。

まずは、購入した不動産収益物件が、償却期間を過ぎていることです。

私が購入した中古アパートは、軽量鉄骨造りの中古アパートです。

鉄骨の幅が3ミリ未満のため、償却期間が19年です。

私が購入した中古アパートは、平成元年築です。↓

そのため、軽量鉄骨造りの3ミリ以下のアパートであるため、築22年も経っているため、償却期間である19年を越していました。

このような状況になりますと、建物の償却を4年にすることもできます。

私が購入した中古アパートの建物価格1502万1420円÷4年=375万5355円

1年間で、このアパートの家賃収入が375万5355円まで利益が出ても、税金が1円も掛からない節税ができます。

不動産投資というのは、当然のことですが、事業です。

そのため、いろいろな節税方法があります。

まず、一番大切な節税方法として、中古の不動産投資物件を購入する際は、建物の価格を購入価格の3分の2以上に設定することです。

これをしますと、中古の不動産投資物件に発生する家賃収入を、ほとんど税金がかからずに、現金で自分の手元にお金を残すことができます。

しかし、最初に中古不動産投資を購入するときに、何もしなければ、建物の価格を勝手に不動産会社に決められて、まったく節税ができないことが多々あります。

例えば、不動産購入価格の20%に建物の価格が設定されていれば、余分な税金を払う羽目になります。

私が購入した中古アパートで20%の建物価格ですと、430万円です。

それを7年で償却しますと、年間約61万円しか節税できません。

私が設定した償却の額は、年間約214万円です。

年間で経費として引ける金額は、約152万円も変わります。

不動産投資をする場合は、まず実践する前にいろいろな勉強をしておかなければ、自分が損をします。

不動産投資は、数千万円~数億円の金額が動きますので、数%の損でも、数百万円~数千万円の損となります。

いろいろな事に通じることですが、情報とノウハウには、あらゆる面で専門家の意見を聞き、お金を使って自分に投資をすることが必要です。

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