不動産投資をするために購入する収益物件の調査の方法 | リタイア生活中のブログ、FIREを株式投資・不動産投資で実現!!

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不動産投資をするために購入する収益物件の調査の方法

不動産投資をするために購入する収益物件の調査の方法をご紹介します。

私は、お金儲けの方法として、不動産投資をするために、収益物件である中古アパートの購入を現在検討としています。

どのようにして、収益物件を購入するための調査をするのか、ご紹介します。

不動産投資をするうえで、一番重要な事は、収益物件であるアパートやマンションの良い条件の物件を購入することです。

これが、不動産投資の８０％の成功を決定づけると言っていいです。

まず、不動産投資というのは、アパートやマンションを一棟売りで購入するため、数千万円以上のお金が動きます。

自分のお金で収益物件を購入するのです。

ここからが重要な事ですが、不思議な事に不動産を購入するにあたって、いろいろな調査をしないで、不動産を購入する人は、大変多いのが現状です。

冷静になって考えてください。

不動産をあなたが購入するときは、数千万円以上のお金を自分で出して購入するのです。

普通の人であれば、数千万円のお金を出して、購入した不動産が欠陥のものであれば、簡単に買い直すことはできません。

もう一度言います。

不動産を購入するということは、数千万円以上のお金を自分で出すのです。

そのような事を考えれば、不動産を購入するのに、あらゆる点から慎重に調査をするのは、当然のことです。

不動産を購入するのに、購入した後の事を考えなければ、取り返しのつかないことになります。

現実に、何も考えずに、調査もせずに、不動産を購入して、大変な思いをしている人が、大変多いことをここでもう一度伝えます。

さて、不動産投資をするときに収益物件を購入する場合は、物件の調査をするときは、いろいろな面で調査をします。

まず、不動産投資をするために、収益物件を購入するときは、不動産会社に問い合わせをしますが、その時には私は以下の質問を不動産会社の物件の担当者の方にします。

・その収益物件の売主さんの売却理由は何か？

・その収益物件に瑕疵があるか？

・その収益物件に家賃の滞納はあるか？

・その収益物件は管理会社を利用しているか？

・その収益物件は、水洗トイレか？

・その収益物件に、部屋の数だけ駐車場はあるか？（東京・大阪は除く）

大体このあたりの事を不動産会社の担当の方に質問をします。

この中で重要な質問は、２つあります。

１つは「その収益物件の売主さんの売却理由は何か？」

これは、その収益物件の価格の交渉ができるかどうかという、遠回しな質問です。

収益物件の売却理由というのは、いろいろあります。

その中で、価格の交渉（物件の価格の値下げができる可能性が高い場合）ができる理由というのは、大体以下のような売却理由です。

・収益物件の管理が嫌になった（面倒になった）ので、物件を手放したい。

・売主さんが高齢になって、収益物件の管理が大変なので、物件を手放したい。

・物件に空室が多くなって、今のうちに収益物件を売却したい。

・現在、収益物件を持っていると相続税がかかるので、売却して現金化したい。

・本業である事業がうまくいっていないので、収益物件を売って、運転資金に回したい。

収益物件として、このような売却理由は、物件の価格を大きく値下げの交渉ができる可能性があります。

このような物件の価格の値下げの可能性を知るために、売主さんの売却理由を聞くのは必要です。

次に、もう一点重要な事は、「その収益物件に瑕疵があるか？」

瑕疵とは、簡単に言えばいろいろな事情による収益物件の欠陥の事です。

この瑕疵は、いろいろあります。

基本的に瑕疵がある収益物件は、購入することはやめるべきです。

具体的にどのような瑕疵があれば、収益物件の購入をやめるのか？

それは、以下の通りです。

・その収益物件で事故死（だいたい自殺）があった。

・その収益物件が大きく傾いている。

・その収益物件が雨漏りをしている。

大体、このあたりの瑕疵は、収益物件を購入するのに禁物です。

特に、事故死の収益物件は、物件の価格の半値以下で購入することができる場合でも、購入しないことをおススメします。

そのような物件は、購入した後に、大変後悔をして、精神的に追い込まれます。

人間の精神は、自分が考えている以上に強くはありません。

以上の事は、すべて、不動産会社との電話ですべて確認をします。

そして、たとえ何か問題がある物件であっても、物件の明細は、ＦＡＸやメールで送ってもらうことです。

これは、後々別の不動産会社で、同じ物件を紹介される可能性があるからです。

購入するにあたらない収益物件を、自分の頭の中で記憶するのではなく、物件の明細として、手元に取っておけば、忘れることもありません。

実際に不動産投資をするために、収益物件を探していますと、本当にいろいろな事情がある物件があります。

購入することを考えることができない収益物件は、電話で不動産会社の担当の方に質問をして、購入対象から削除することが、収益物件を購入する効率的な方法です。

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