私が購入しない収益物件の立地条件
私が購入しない収益物件の立地条件をご紹介します。
私は、三重県鈴鹿市でアパートを所有している専業の大家ですが、今でも新しく収益物件を購入しようと物件を探しています。
しかし、この立地条件だけは、絶対に購入しないという条件があります。
アパートのような不動産は、一度購入しますと、その立地条件を絶対に代えることができません。
そのため、不動産を購入するときは、立地条件というのは非常に重要です。
その立地条件ですが、私は購入しない立地条件があります。
その条件をご紹介します。
・川の近く、海の近く。
・山の近く、崖の近く。
・池の近く。
・線路の近く。
・高速道路の近く。
・海抜ゼロメートル地帯。
以上のような、立地条件の収益物件は、絶対に購入しません。
例え、利回りが５０％を超える収益物件であっても購入しません。
なぜなら、自然災害に弱く生活環境が悪いからです。
「川の近く、海の近く」
これは、言うまでもなく、集中豪雨が起きた時に浸水をする可能性があるからです。
そのため、基本的に川の近くは購入しません。
基本的というのは、川の近くであっても、丘になっている場所は購入します。
また、海の近くは、津波の影響をまともに受けるので購入しません。
それに、建物・設備の塩害がヒドイです。
海の近くの建物は、すぐに建物が傷みます。
そのため、維持費が相当かかります。
また、給湯器などもすぐに壊れます。
このような事から、海の近くは絶対に購入しません。
「山の近く、崖の近く」
これは、山すべりや土砂崩れなどが発生するから、絶対に購入しません。
最近の日本の亜熱帯化による集中豪雨の発生は、想像を超えています。
そのため、今までの経験則が通用しません。
そのような事に対してのリスク回避です。
「池の近く」
池の近くというのは、池から悪臭が発生するときがあります。
そうしますと、アパートの住人が嫌がって、退去の原因になることが多いです。
また、昔からある池の周辺は、地盤が弱いです。
そのため、池の近くの収益物件は購入しません。
「線路の近く」
線路の近くは、単純に列車が通るとうるさいです。
これは、距離と列車が通る本数にもよりますが、基本的に線路から５０ｍしか離れていない収益物件は、うるさくて住みにくいです。（そのような事を気にしない人もいます）
ただ、退去が発生する原因となりますので、私は絶対に購入しません。
「高速道路の近く」
高速道路の近くというのは、車の排気ガスの影響で、空気が汚れています。
外に干してある洗濯物が排気ガスの影響で、黒くなることもあります。
そのため、生活をするうえで環境が良くないため、退去が発生しやすくなる原因となります。
このような事から、私は高速道路の近くは購入しません。
「海抜ゼロメートル地帯」
海抜ゼロメートル地帯は、浸水がしやすいですし、地盤が弱いです。
また、津波が来たときは、まともに浸水をします。
このような事から、私は、海抜ゼロメートル地帯の物件は購入しません。
以上のような理由で、私は自分が収益物件を購入しない立地条件があります。
どれだけ収益物件の価格が安くても、さらに利回りが高くても、問題が発生しやすい立地条件の収益物件は、私は購入しません。
このような事は、マイホームなどを購入するときも参考になると思います。
もう一度言いますが、不動産は購入しますと、動かすことができない資産です。
そのため、立地条件をよく考えることは重要です。
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