アパートの入居募集をする時の賃貸契約の損をしない方法
アパートの入居募集をする時の賃貸契約の損をしない方法をご紹介します。
私は、専業大家をしていますが、アパートの契約をしていますと、短期（１年未満）の退去が発生するときがありますので、その対策方法は特約を入居時に契約をすることです。
せっかく、空室の入居者が決まったのに、六ヶ月ぐらいで、入居者が退去をする時は、アパートの大家としては、非常にガッカリします。
それは、六ヶ月程度の短期間の入居では、儲けがほとんどないからです。
なぜなら、空室を不動産会社を通じて、入居募集をする時には、それなりの手数料がかかるからです。
まず、自分が所有するアパートの空室に入居者が決まりましたら、広告代を不動産会社に支払います。
さらに、仲介手数料も支払うように私はしています。
そして、私は個人的に空室の入居者を決めてくれた不動産会社の営業の方には、謝礼を現金で支払っています。
このような出費を計算をすると、広告代（家賃１ヶ月分）＋仲介手数料（０．５ヶ月分）＋謝礼２万４５００円となります。
家賃を４万円としますと、広告代４万円＋仲介手数料２万円＋謝礼２万４５００円＝８万５０００円も経費が掛かります。
だいたい家賃の２．１ヶ月分、経費が掛かります。
そして、入居して６ヶ月で退去をする時であっても、部屋のクリーニング代がかかります。
私の所有するアパートでは、クリーニング代約５万円掛かります。
そのため、６ヶ月で入居者が退去をしますと、クリーニング代約５万円＋入居経費８万５０００円＝１３万５０００円も経費が掛かります。
家賃が４万円×６ヶ月＝２４万円ですが、私の場合はフリーレントを１ヶ月分をしているので、実際には家賃が２０万円となります。
以上の事から、家賃２０万円に対して、経費が１３万５０００円も掛かるので、赤字ではないにしろ、正直儲かりません。
では、このような短期の退去をできる限り防ぐには、どうすればいいのか？
これは、入居者と賃貸契約を結ぶときに、特約を定めればいいのです。
私の場合は、以下のような特約を結んでいます。
・１年以内に退去の場合は、違約金としてクリーニング代を約５万円支払う。
・同じく１年以内の退去の場合は、フリーレント１ヶ月分の家賃を違約金として支払う。
このような契約を結ぶことで、短期の退去をできる限り防ぐ事ができます。
また、短期の退去があったときは、最低限の損失で防ぐ事ができます。
不動産投資というのは、「投資」です。
そのため、元手が取れない投資はしてはいけません。
そこで重要な事は、いかに自分の損失を抑えて、さらに投資した資金が回収しやすいように実践することです。
参考までに、私は専業大家となって、約１年４ヶ月経ちますが、入居者が６ヶ月で退去したことは、２回経験をしています。
入居者の方にも、いろいろな事情というものがあります。
そのため、入居をする時は、「長く住む」と言っても、実際には短期で退去することはあるのです。
そのような事に対しては、入居時の契約で特約を定めて、対応をすることが有効です。
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