利回りが低い一棟マンションを購入しても、あまり儲けがない
利回りが低い一棟マンションを購入しても、あまり儲けがないです。
これは、先日、私が所有する三階建て１２部屋のマンションの
トラブルで理解できたことです。
やはり、２階建てのアパートを購入するのが
一番維持費が掛からず、儲かります。
先日、築１７年の私が所有する三重県伊賀市のアパートで
給水ポンプユニットを交換しました。
約７４万円の出費です。
これは完全に経年劣化で故障をしました。
管理会社に聞いたところ、
「大体１５年ぐらいで交換をしないといけない。」
このような返事をいただきました。
私が所有するこのアパートは３階建てであるため、
水道を３階まで送るために、給水浄化槽があり、
給水ポンプもあります。
このような設備がある三階建て以上の一棟売りのマンションは、
部屋数が多いうえに、水道や排水などの上下水関係の
維持費が高額になります。
なぜかと言いますと、三階建て以上の建物では、
高い場所にあるため、水道などを送るには
それだけ強い圧力で、部屋まで水を送る設備が
必要であるからです。
このため、その設備は、数十万円以上～数百万円ぐらいは
軽くします。
そして、必ず使っていますと経年劣化により、
故障をしますので、その時には修理や設備の
交換などが必要となります。
このようなことを考えれば、
２階建てのアパートを購入をしたほうが
いろいろな意味での維持費を少なくすることができ
自分の手取りの家賃収入を多くすることができます。
実際に、私は三重県鈴鹿市に２階建てのアパートを所有していますが、
今まで一番お金が掛かった修繕費は、屋根と共用部の階段の塗装で
約１０万円です。
このアパートは、築２７年ですが、
ほとんど維持費が掛かりません。
修繕費などは、たまに故障などはありますが
数千円～数万円で済んでしまいます。
現在、収益物件を購入する人で、
築古のＲＣ・ＳＲＣを低い利回り（１０％程度）で
購入する人が多いですが、
数年所有すると、驚くほどの維持費が掛かって
自分の手取りのキャッシュフローがマイナスになることも
珍しくないでしょう。
そのような人は、すぐに物件を売却する可能性が
高いと思います。
しかし、現在は収益物件の価格が
高騰をしているので、高く売ることができますが、
このバブルはこのままいつまでも続くとは思えません。
現在、築古のＲＣ・ＳＲＣの収益物件を購入している人は、
自分がカス物件を掴まされていることを自覚するべきです。
このような物件を掴まされることを
「ババ抜きのババを引いた」
と言います。
私が今後、収益物件を購入するとしたら、
２階建ての木造か鉄骨のアパートですね。
これが大前提でこれからも売り物件を探していきます。
３階建ての物件を購入するときは、
よっぽど良い条件でないと
購入する気がないですね。
これから、数年後、ババを引いた人が
物件を投げ売りする可能性が高いでしょう。
そのような状況になりますと、
物件価格が下がって、
まともな価格で収益物件を購入できると思います。
とりあえずは、今は、自分が購入したい基準の物件が出るまで
気長に物件を探すだけですね。
このような不動産投資物件のバブル状態の時に、
焦っても自分が損をするだけです。
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