不動産競売 | リタイア生活中のブログ、経済的自由をアフィリエイト・株・不動産投資で実現!!

不動産競売の物件を下見してきました。

先日、不動産競売物件を下見をしてきました。

私は、専業のアパートの大家として、新しく収益物件の購入を検討していますが、今回、大きなアパートの競売に入札をする予定です。

入札予定の物件の写真↓

→『不動産競売の物件を下見してきました。』の詳細ページへ

先日の不動産競売の保証金返還の通知が来ました。

先日の不動産競売の保証金返還の通知が来ました。

この入札した不動産競売の物件の落札価格は、売却基準価格の3倍以上でした。

→『先日の不動産競売の保証金返還の通知が来ました。』の詳細ページへ

不動産競売は、現在、異常なバブルです。

不動産競売の落札価格は、現在、異常なバブルの状態であることをご紹介します。

私は、不動産競売に入札して、開札に立ち会いました。

→『不動産競売は、現在、異常なバブルです。』の詳細ページへ

不動産競売に入札してきました。

不動産競売に入札してきました。

→『不動産競売に入札してきました。』の詳細ページへ

不動産競売に入札予定の物件を調査してきました。

先日、不動産競売に入札予定の物件を、C県A市に調査してきました。

不動産競売に入札予定の物件↓

私は、お金儲けの方法をいろいろな方法で実践しています。

その中でも、主にお金儲けの方法をアフィリエイト・株・不動産投資で実践しています。

不動産投資は、実際にはまだ物件を持っていませんが、不動産競売に2回入札した経験があります。

残念ながら、2回の不動産競売の結果は、落札できませんでした。

ぜひ、3回目の今回の不動産競売は、落札できればうれしいです。

不動産競売と言えば、暴力団関係の人間が関わっているイメージがありますが、それは遠い昔の話です。

現在の不動産競売は、主婦の人が平気で参加しています。

その理由は、不動産競売に入札する物件は、不良債権ですので、国が不良債権の処理のスピードを速くするために、2004年に法律が改正されました。

この法律の改正により、誰でも不動産競売に気軽に参入して、不動産購入ができるようになりました。

ただし、誰でも不動産競売に参入できるようになりましたが、不動産競売に出てくる不動産は、一癖二癖あるような不動産が多いです。

そのため、不動産に関する知識と、不動産に関わる法律をくわしく知っている必要があります。

私は、もともと、この不動産競売で不動産を購入してお金儲けをしようと思っていました。

そのため、宅建の資格を勉強して取得しました。

宅地建物取引主任者の資格証↓

そして、宅建を取ったついでに、行政書士の資格まで取ってしまいました。

行政書士の合格証↓

私は、高卒、偏差値30の人間ですが、それでもお金儲けをするために努力をすれば、行政書士の資格ぐらいは合格できるようになりました。

私は、行政書士と宅建の資格を持っていますため、不動産に関する法律の知識はあります。

そのため、不動産競売で良い不動産物件があれば、喜んで不動産競売に入札します。

その良い不動産物件が今回の物件です。

この物件は、鉄道の駅から70mぐらいの場所にある立地条件が最高の不動産物件です。

この物件は、1ルームの部屋が4部屋あるアパートです。

駐車場はありませんが、このアパートの周辺には、貸し駐車場がたくさんありましたので問題ありません。

現在、このアパートは4部屋すべて満室です。

そのため、このアパートを不動産競売で落札して入手しても、すぐに家賃収入があります。

あくまでも、このアパートを落札できたらの話ですが…。

現在、私の頭の中では、このアパートを落札できる可能性は、30~40%です。

落札できる可能性が、結構低い確率ですが、これには理由があります。

このアパートは、立地条件が良いので、土地の値段が高いのです。

それも、このアパートがあるA市は、いろいろ不動産会社に聞いて周ったところ、「A市は土地値段が、なぜか昔から高い」

という、話を何回も聞かされました。

不動産競売をする場合は、いろいろな入札価格の決め方があります。

例えば、その不動産の土地と建物の価格で入札する価格の決め方があります。

アパートや一棟立てのマンションなどは、その物件の家賃収入を計算して入札する収益還元法という価格の決め方があります。

今回、もし、このアパートが土地と建物の価格で入札をされたら、私は間違いなく落札できません。

なぜなら、このアパートを土地と建物の価格で入札したら、家賃収入の利回りが相当低くなるからです。

現在、日本は不景気ですが、お金は一部では大変余っています。

その理由は、実質0金利政策を日本が行っているからです。

そのため、不動産競売などで、良い物件があると、普通に不動産会社で不動産を購入する以上にバブル的な値段で、落札されることが多々あります。

前回、私が不動産競売に入札した群馬県伊勢崎市のアパートは、まさしくバブル的な値段がついて落札されました。

伊勢崎市の不動産競売の入札結果が、こちらからご覧になれます。

今回は、震災の影響もあって、不動産競売の落札価格は、全く予想できません。

今回の不動産競売は、どのような結果になるか楽しみです。

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競売の物件を見てきた感想。

競売の入札のため、出張中です。

競売の物件に入札のため、出張中です。

入札した不動産競売が中止!取下げになりました。

不動産競売に入札してきました。

伊勢崎市の不動産競売の入札結果

先日、群馬県伊勢崎市の中古のアパートの不動産競売に入札しまして、その結果が出ました。

事件番号 平成22年(ケ)128号

売却基準価格は、415万円でした。

私の入札価格は、703万1円でした。

この不動産競売の入札者数は、96人でした。

落札額は、1601万円でした…。

個人が落札しました。

売却基準価格に対して約4倍の入札額です。

誰だ!!

こんなとんでもない金額で入札した人間は?

確かに、現状の利回り20%は超えますが、伊勢崎市のような地方都市では、まったくうまみがない不動産競売になっています。

世の中、確かにお金が余っていますが、ここまでいくと異常としか言えません。

不動産バブルの時の東京23区内の都心の不動産競売でも、売却基準価格に対して、4倍もの入札の金額は出ません。

この中古木造アパートは、現状では、10部屋中9部屋埋まっています。

家賃収入は、現状で26.6万円あります。

ただし、駐車場もない、旗竿地である、この様な物件にここまでお金を出す価値は無いと言いたいです。

まあ、不動産競売の入札者がいくらの金額で入札するかは、本人の自由ですが…。

世の中、不景気といわれていますが、不動産競売の落札額を見ていますと、世の中の一部にはお金が余っている状態であることがよく分かります。

不動産競売で少しでも良い物件であると、売却基準価格に対して2倍以上の落札額が付くことは、結構、当たり前になっています。

これは、ある意味バブルと言えます。

不動産競売で、一般の不動産屋で購入する不動産価格以上で不動産物件が落札されているからです。

う~ん、不動産競売の入札は2回目ですが、すんなりとはいかないです。

お金儲けを不動産競売でしようと思いましたが、世の中、甘くないですね。

しかし、これに懲りずに、また不動産競売に入札したいと思います。

競売の物件を見てきた感想。

私は、不動産投資をするために、先日、競売の物件を見てきて、入札をしてきました。

お金儲けをするため、不動産投資に初参入するためです。

毎月定期的に収入を得るために、アパートの大家になりたいのです。

こちらが、不動産競売に入札しました、物件の写真です。↓

不動産競売の今回の物件の調査について

この不動産競売に出ている物件の調査をしてきましたが、なかなか実りある調査でした。

まず、不動産競売に出ている物件は、物件明細書という裁判所が作成したその物件の調査書で、だいたいの判断をするです。

あとは、不動産競売に出ている物件を見に行くだけ。

たまに、その不動産競売の物件の周りを歩いている人に、その物件の評判を聞いたりして、その不動産の評価の判断をします。

しかし、今回は、この物件の調査をしていますと、この物件の住民と話す事ができました。

今回、不動産競売に入札した物件は、木造のアパートですが、その部屋を借りている外国人の女性と、いろいろな会話ができました。

会話の内容をまとめますと、

・このアパートは住みやすい。

・私、せいがこのアパートを購入しても、そのまま住みたい。

・アパートが汚いからキレイにして欲しい。

このような内容でした。

私が考えていたこのアパートの懸念材料

今回の、不動産競売に入札した物件は、鉄道の線路から50mぐらいしか離れていません。

そのため、列車が通るたびに列車の通る音がうるさくないのかと気にはしていましたが、実際に現地のアパートに行って、列車の通過する時の音を聞いていますと、大した音の大きさではありませんでした。

騒音を気にする必要は無かったです。

もし、鉄道の通る音がうるさければ、生活環境が悪いので、アパートの部屋を借りる人が少なくなる可能性がありましたが、そのような事を考える必要はなくなりました。

今回、話をできたアパートの住民にその事を聞きましても、「まったく気にならない」という事です。

私が懸念してました、不安な「鉄道の騒音」の要素は消えました。

ただ、このアパートの住民からの声として、「アパートをキレイにして欲しい」

確かに、このアパートは、ひと目見て汚いです。

まったく手入れをしていません。

現在の所有者が、まったく管理ということをしていません。

このアパートの庭は、雑草が生え放題。

そして、共用部分である階段・廊下がものすごく汚れている。

現在の所有者は、このアパートを担保として、6000万円も借金をしています。

とてもではないですが、借金の返済ができなくて、このアパートにお金を掛ける余裕が無い事がよく分かりました。

今回の不動産競売の物件は、落札できるかどうかは、分かりませんが、ぜひ、私は欲しい物件です。

不動産競売の結果は、またお伝えしたいと思います。

競売の入札のため、出張中です。

現在、不動産競売の入札のために、某県某市から名古屋に帰ってきている途中です。

お金儲けを不動産投資でするために、不動産競売に参入しています。

今回、不動産競売に入札する物件は、1K×10部屋の木造のアパートです。

人口20万人程度の市に物件があります。

この物件は、抵当権が6000万円ついています。

それでいて、現在の家賃収入が月に26万円前後。

とてもではないですが、不動産ローンの支払いはできません。

そのため、整理回収機構が、今回不動産競売の申立てをしました。

今回入札する物件は、10部屋中9部屋、部屋を借りている人がいる優良部件です。

しかし、1部屋の家賃が約3万円前後です。

そして、地方物件には必須の駐車場が無いです。

それでいて、入居率が90%と高いです。

ただ、今回のアパートの物件は、外見がボロボロです。

不動産競売では、裁判所で物件の写真が見れますが、廊下などはサビだらけです。

まあ、それでも、ある程度お金を使ってリフォームをし、アパートをキレイにしても、十分な投資価値がある物件だと私は思います。

あとは、前回の不動産競売の入札のような取下げが無い事を祈ります。

不動産競売の取下げとは、不動産競売の中止のことです。

この寒い中、9時間かけて鈍行を乗り継いで、不動産競売の入札をして、それでその不動産競売が中止になれば、正直落ち込みます。

不動産競売は、入札した金額の一番高い人が、その不動産の所有者になる権利がありますので、入札金額が低くて、落札できなければあきらめもつきますが…。

結果がどうなるかは、天が知るのみです。

競売の物件に入札のため、出張中です。

不動産競売の物件に入札をするために、出張中です。

現在、某県某市に滞在しています。

お金儲けをするためには、現金収入が必要です。

そのため、月の安定した収入が欲しくて、中古の木造アパートの不動産競売の入札をする事になりました。

まだ、正式に不動産競売に入札するとは決めてませんが、97~98%入札をします。

私が住んでいる名古屋からは、少し場所が遠いですが、物件明細書で見る限りでは、なかなかの物件です。

私は、今回、不動産競売が行われる地方裁判所まで、青春18切符を使って鈍行で行きます。

経費削減です。

青春18切符は、2回分を楽天オークションで購入しました。

約8000円で、青春18切符2回分を購入しました。

できる限り、ムダなお金は使いたくありません。

ケチるところはケチります。

名古屋から、鈍行に乗って目的地まで約9時間の行程です。

青春18切符は、1月10日まで使えるから助かりました。

新幹線を乗り継いで、目的地まで行きましたら、片道1万5~6千円は掛かります。

往復で3万円以上です。

それが、約8000円で済みますから、ネットオークションは、本当に便利です。

ネットオークションは、オークションの平均の落札価格の相場を調べるサイトがあります。

そのサイトを使えば、だいたいネットオークションで落札できます。

世の中には、ネットオークションで生活している人がいるぐらいです。

今の時代、情報の最先端を知らなければ、損をします。

入札した不動産競売が中止!取下げになりました。

昨日、用事があり外出先から自宅に帰ってきますと、名古屋地方裁判所から、郵便が届いていました。

下記の内容です。
↓ ↓ ↓

最初は、不動産競売の保証金が裁判所の口座に入金された確認された証明書かな?と思っていました。

しかし、よく見てみると提出者還付と書かれています。

もしやと思いまして、名古屋地方裁判所に問い合わせしました。

その結果、この不動産競売の物件は取下げとなったことが確認できました。

この不動産競売の取下げとは、不動産を不動産競売に手続きをした抵当権者(金融機関等)が、競売の手続きを取り下げる事です。

なぜ、このような事が起こるのか?

この物件は、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が、競売の手続きをしていました。

そして、この不動産の管理を弁護士がしていました。

ここからは、私の推測ですが、住宅金融支援機構か弁護士が、この不動産を高く購入する人を見つけて、競売の取下げをした可能性が高いです。

なぜ、競売の手続きによらずに他に不動産を購入する人を見つけるのか?

それは、不動産を競売で売却すると、どうしても不動産の売却価格が低くなるからです。

そのため、不動産の競売の手続きをした抵当権者(金融機関等)は、競売で売却するまで、不動産を高く購入する人を探しています。

約80%の確率で、競売にかかっている不動産を高く購入する人は見つからないものです。

しかし、今回は運悪く、競売にかかっている不動産を高く購入する人が見つかった可能性が高いです。

う~ん、今回の競売中止は、本当に残念です。

私は、初めての競売入札ということで楽しみにしていたのですが、競売が始まらない事は、少しショックでした。

今回の不動産競売に入札した物件は、名古屋市天白区原にある中古マンションです。

地下鉄の駅から歩いて2分の好立地の物件です。

そして、駐車場もついていました。

平成11年築の3LDK、71.9平方メートルの物件です。

最低の競売の売却価格が427万2000円でした。

売却基準価格というものが534万円です。

私は、この物件の入札価格を1054万9999円としていました。

この中古マンションがなぜ競売になったのか?

それは、この中古マンションの所有者が亡くなって、遺産の相続人が相続放棄をしたのです。

このマンションの所有者の親族が、誰もこのマンションを含めた全ての遺産をいらないといったのです。

そのため、所有者が不在となり、裁判所が選任した弁護士がこのマンションを管理することになり、競売となりました。

競売になった理由は、住宅金融支援機構に住宅ローンがあるためです。

その住宅ローンを、競売によりこの中古マンションを売却して、住宅ローンの残りの借金を回収するということでした。

今回の競売にかかった中古マンションは、写真で見た限りは内部がものすごくきれいでした。

不動産競売の物件は、内部には基本的には入れませんが、写真などで確認できます。

そのため、どうしてもこの中古マンションを取得したかったのですが…。

お金儲けをするには、すんなりと、世の中上手くはいかないものです。

これも1つの経験です。

これに懲りずに、また不動産競売に入札をしたいと思います。

完全放置型アフィリエイトシステム

完全放置型アフィリエイトシステムは、主にアフィリエイトをステップメールを使って稼ぐ方法のマニュアルです。

ステップメールというのは、複数のメールを設定した順番・設定した日時に配信するシステムのことです。

このシステムで必要なものは2つだけです。

・読者を集めるブログ、ホームページ。

・ステップメール

以上です。

このステップメールで稼ぐシステムは、一度、システムを構築すれば、その後は放置していても報酬を稼ぐことできるようになります。

ブログやホームページが自動的に読者を集めます。

そして、ステップメールが自動的に商品を販売します。

このシステムの全体的な構造を、簡単に作れるようにしたマニュアルが、完全放置型アフィリエイトシステムです。

ネットビジネスをする最大のメリットは「稼ぐ作業の自動化」ができることです。

完全放置型アフィリエイトシステムは、最も重要な稼ぐ作業の自動化を大変活用したアフィリエイトの方法です。

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オールドドメインハンター

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不動産競売に入札してきました。

今日、名古屋地方裁判所に不動産競売の入札の申請に行ってきました。

不動産競売は、私は初めて入札します。

私は、お金儲けをするには、アフィリエイト・不動産投資・株など、いろいろします。

不動産競売といえば、どのようなイメージがありますか?

「暴力団関係者・ならず者などが、不動産を占拠して、立ち退き料をせしめる。」

このようなイメージを持っている人もいるのではないのかと思います。

ハッキリ言います。

そのようなイメージは捨ててください。

現在の不動産競売は、主婦の人がよく入札に参加しています。

そのぐらい開かれているのが現状です。

その理由ですが、2004年に法律が改正され、競売の入札による購入者の権利が強くなったのです。

簡単に言えば、競売にかかっている不動産に住んでいる人を簡単に追い出せるように法律が改正されたのです。

(厳密には、多少制約があります。)

そのため、今では誰でも不動産の競売に参入できるようになりました。

何よりも、今では、警察が競売にかかっている不動産を占拠している暴力団関係者・ならず者などを、積極的に介入します。

分かりやすくいえば、競売の物件を購入して脅されたら、警察が助けてくれるようになったのです。

そのような状況も合って、2004年から2008年まで、競売物件は、一般人も参入してバブルのような状態でした。

ただ、リーマンショック後、多少競売市場も落ち着き、今回、私も競売に入札する事になりました。

私が、入札する競売の物件は、名古屋市のマンションです。

この物件、所有者が亡くなり、この競売の対象になっているマンションも含めた全ての相続資産を相続人が相続放棄しました。

そのため、今は弁護士の方が管理しています。

その弁護士の方と、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)がこのマンションを競売にかけたのです。

このマンション、立地条件がものすごく良く地下鉄の駅から歩いて2~3分の場所になります。

そのうえ、駐車場もあります。

しかし、この駐車場には、このマンションの所有者の車検切れの車が放置されています。

このマンションを私が競売で購入しましたら、私がこの放置してある車検切れの車を処分しなければ駐車場は使えません。

また、マンションなどの管理費なども滞納していますので、そのお金も私が競売で購入できましたら、滞納分を支払う必要があります。

その上、マンションの内部にはピアノなどが放置されています。

そのようなものも、全て私が法律にのっとり処分しなければいけません。

このように、不動産競売の物件は、いろいろ問題があります。

しかし、不動産を安く購入できる最大のメリットがあります。

だいたい、どのぐらいの金額で不動産を購入できるのか?

不動産の市場価格の60~70パーセントで購入できます。

この不動産の市場価格とは、一般的な不動産の取引で購入できる価格です。

不動産競売の物件は、安く購入できる代わりに、自分の所有に完全にするまでに、手間が掛かります。

この点で、不動産競売を避ける人がいますが、私は行政書士と宅建の資格を持っていますので、不動産の法律に関しては、ある程度知識があり多少の法律の手続きなどは苦になりません。

私は、今回、不動産競売に入札するマンションは、購入できましたら人に貸して、家賃収入を得たいと思っています。

今回の不動産競売の入札の決定は、11月10日に決まります。

11月10日になりましたら、今回の不動産競売の結果をお伝えしたいと思います。

完全放置型アフィリエイトシステム

完全放置型アフィリエイトシステムは、主にアフィリエイトをステップメールを使って稼ぐ方法のマニュアルです。

ステップメールというのは、複数のメールを設定した順番・設定した日時に配信するシステムのことです。

このシステムで必要なものは2つだけです。

・読者を集めるブログ、ホームページ。

・ステップメール

以上です。

このステップメールで稼ぐシステムは、一度、システムを構築すれば、その後は放置していても報酬を稼ぐことできるようになります。

ブログやホームページが自動的に読者を集めます。

そして、ステップメールが自動的に商品を販売します。

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ネットビジネスをする最大のメリットは「稼ぐ作業の自動化」ができることです。

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オールドドメインハンター

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中古ドメインを使ってアフィリエイトをしますと、キーワードさえ上手く設定できれば、ものすごい効果を生みます。

私は、オールドドメインハンターを使って、中古ドメインを取得して使っていますが、その効力は抜群です。

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ただし、中古ドメインの「キーワード」の設定の方法を分かっていればの話ですが。

このオールドドメインハンターを使いますと、1000円以下で日本の中古ドメインが取得できます。

中古ドメインを取得するのにかかる費用は、バリュードメインなどで取得するドメインの取得料だけです。

オールドドメインハンターのマニュアルに中古ドメインの正しい使い方が、書かれています。

中古ドメインは、バックリンクをするためだけに使うものではないですよ。

中古ドメインは、ホームページを検索エンジンの検索結果に上位表示させるために使うものですよ。

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■ 岡崎よしあきさん(おずさん)のブログアフィリエイトで日給8万円ブログとメルマガで作る稼ぐ仕組みの作り方

私がアフィリエイトを始めるきっかけになった情報商材です。

初めてアフィリエイトを始める方は、日給8万円が、最適だと思います。

私が最適という理由ですが、パソコンをインターネットと株式取引にしかほとんど使ったことのない、WINDOWSの「メモ帳」のソフトも知らなかった私が、この日給8万円のマニュアルを実践して購入して1ヶ月後には、報酬がアフィリエイトにて得られた事です。

この日給8万円のノウハウは、パソコンの素人でも理解できて分かりやすく、使いやすい、小学生でも理解できる気の配ったノウハウの教え方です。

初めてアフィリエイトに取り組む方は最適のノウハウだと思います。

この日給8万円はブログも使いますが、主に、メルマガを使います。

私のアフィリエイトの教科書の教材です。

今でも、日給8万円のマニュアルを読み返しています。

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