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高利回り(表面利回り25.27%)の不動産投資物件の調査方法。

高利回り(表面利回り25.27%)の不動産投資物件の調査方法をご紹介します。

不動産投資で一番重要なのは、いろいろな意味で高い利回りですので、その利回りが高かったのが、今回の三重県鈴鹿市の中古アパートを購入しましたが…。

初めて、この三重県鈴鹿市の中古アパートの新聞の下記の広告を見たときは、これだけ高い利回りだとは書かれていませんでした。


今回の話の内容は、前回から引き続き記事を書いています。

初めて、この記事をご覧になる方は、下記の記事からご覧になってください。

前回の記事はこちらからどうぞ

私は、上記の新聞広告の不動産収益物件を見まして、不動産会社に電話をしまして、くわしい物件の明細をFAXで送ってもらうようにお願いしました。

そうしますと、下記のような物件の明細が送られてきて、ビックリしました。

まず、ビックリしたのが、この中古アパートの物件の表面利回りが、25.27%ということでした。

新聞の広告には、利回りが16%と書かれています。

なんと、新聞の広告は、現在の収入状況で計算して、実質の利回りが約16%という意味でした。

これから不動産投資をする人に、注意をしてほしいことは、新聞の広告に載っている不動産収益物件で、少しでも気になった物件があれば、必ず物件の明細を取り寄せることです。

新聞の広告というのは、広告にするある程度の制限がありますから、物件の状況をくわしく書かれていないことがあります。

今回のように、不動産屋に問い合わせてみたら、大変良い条件の収益物件である可能性があります。

ポイントとしては、自分で不動産収益物件の詳しい明細を見るまで、自分の思い込みで判断しないことです。

さて、私は、この物件の明細を見て、すぐに、不動産屋に電話をして、いろいろなことを確認しました。

不動産屋に確認したことは、

・売主さんの売却理由。
(この物件の地域の空室率が高いため、今回手放したい。)

・物件価格の交渉はできるか?
(売主さんに交渉してみないと分からないが、1000万円台では、難しい。)

・敷地外の駐車場の契約は、そのまま契約を引き継げるか?
(契約は引き継げる。)

・水洗トイレか?
(水洗トイレである。)

このような質問を、不動産屋にしました。

そして、最後に不動産屋に「いつごろから、この中古アパートは売りに出ているのか?」

と聞くと、「2011年1月からです。」という返事がきました。

それまでに、この中古アパートを購入する人はいなかったのか、不動産屋に聞きますと、「今まで買い付け(不動産を購入したい意思表示の金額)を示した人がいますが、買い付け金額が折り合わなかった。」という内容でした。

私は、不動産屋に、「その買い付けた人の最高金額はいくらか?」

と聞きますと、「1000万円台です。」

このような返事が返ってきました。

そこで、とりあえず私は、不動産屋との話を終えて、電話を切りました。

この後に、私が取った行動は、この三重県鈴鹿市の中古アパートの周辺の家賃の相場を調べることでした。

家賃の相場は、インターネットで簡単に調べられます。

だいたい、この三重県鈴鹿市の中古アパート・マンションの1ルームの家賃の平均相場は、3万5000円でした。

この中古アパートの家賃は、現在、駐車場代込みで3万円で募集しています。

この中古アパートがある地域では、家賃が安い部類に入ってます。

そして、インターネットで中古アパート・マンションの1ルームの部屋の借りる人の募集の要項を見てみますと、同じアパート・マンションからの募集が多いです。

さらに、そのような1ルームの部屋は、いわゆる三点ユニット(風呂とトイレが一緒)です。(不人気で部屋を借りる人が少ない。)

幸いにも、今回購入した物件は、風呂とトイレは別です。

このような様々な条件を調査して、実際にこの中古アパートの物件を見に行くことに決めました。

不動産屋から、FAXで物件の明細をもらって、不動産屋に電話して、いろいろな質問をして、そして実際に中古アパートを見るまでの判断をしたのは、時間にして3時間も掛かりませんでした。

私は、すぐに、もう一度その日に不動産屋に三重県鈴鹿市の中古アパートとすべての空き部屋を見せてほしいとお願いしました。

不動産屋の担当の方は、すぐに快諾して、その日から3日後の2011年6月21日、午後1時に中古アパートの現地で待ち合わせる約束をしました。

そして、2011年6月21日に、三重県鈴鹿市の中古アパートを見に行くことになったのです。

実際に今回購入した三重県鈴鹿市の中古アパートを見にいって、すぐに購入するに至った話は、次回に続きます。

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