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不動産投資は、築古の収益物件を購入するのが、一番儲かります

不動産投資は、築古収益物件を購入するのが、一番儲かります。

これはあくまでも私の考えですが、
現在私は築25年のアパートを所有していますが、
14部屋満室経営ができています。

別に、築年数が古いから、入居率が低くなると思いこんではいけません。


不動産投資には、いろいろなノウハウと手法があります。

・新築物件を専門に建てる人。

・RC・SRCをフルローンで購入して
 どんどん物件の所有数を増やして、キャッシュフローを大きくする人。

・減価償却費がたくさん取れる築古の収益物件を購入して、
 手元に現金をたくさん残す人。

大きく分けて、3つの方法があります。

この中で、実際に私が実践をしているのが築古の収益物件を
購入して減価償却費をたくさん取って手元に現金を残す方法です。

このような不動産投資の方法ですと、
本当の意味でのキャッシュフローが
大きく取れます。

キャッシュフローには、2つの考え方があります。

1.収入-経費=キャッシュフロー

2.収入-(経費-税金)+減価償却費=キャッシュフロー

私は、
「2.収入-(経費-税金)+減価償却費=キャッシュフロー」
を重視しています。

減価償却費というのは、不動産投資では
収益物件の建物の価格が一番大きいです。

減価償却費は、簡単に言えば「見えない経費」です。

そのため、実際には収益物件の建物は
実物では何も減っていませんが、
一定の金額だけ経費として収入から引けます。

このため、減価償却費はそのまま現金として、
手元に残すことができます。

このような事は、法定耐用年数切れの木造や
軽量鉄骨造のアパートであれば、非常に効果が大きくなります。

築23年以上の木造や築20年以上の
軽量鉄骨造のアパートは、
最短4年で建物を減価償却できるからです。

実際に、私は築23年で購入をした
軽量鉄骨造のアパートがありますが、
このアパートの家賃収入は、
建物の減価償却費でほとんど償却されて、
所得税がかかりません。

ただ、収益物件では建物の減価償却費を大きく取ると、
その収益物件を売却をする時に、
譲渡益に対する税金が掛かりやすくなります。

不動産の場合は、5年以上所有をしていれば、
売却益に対して20%税金が掛かります。

この収益物件の売却益は、3000万円の収益物件を購入して
3500万円で売却をしたら、500万円が
売却益となる考え方で無く、売却金額から建物の減価償却費が
償却された金額分を引いた金額を引いて、
その金額が売却益となります。

例えば、3000万円のアパートを
建物2100万円の価格で設定をして
7年間で完全に償却をした場合、
8年後に売却をする時は土地900万円の価格が
アパートの原価となります。

そして、このアパートを3000万円で売却をした場合は、
2100万円が売却益となります。

そのため、2100万円に20%の税金が掛かり、
420万円の税金を支払う必要があります。

ただ、その分、このアパートを所有をしている7年間は
所得税が掛からない事が多いので、その分節税となります。

このような事が築古の収益物件では可能です。

別に、築古のアパートであるから、
入居者が決まらないと言う事は無いですし、
入居率が悪くなくと言う事もありません。

実際に、私のアパートは築25年で満室ですが、
周辺にある築15年ぐらいのアパートでも入居率が
50%ぐらいの物件はあります。

私のアパートとその入居率のアパートとでは
何が違うかといえば、「設備を最新のものにしてある」

これだけです。

一般的に入居率が悪いアパートの所有者は、
地主の人が圧倒的に多いですが、地主の人は
なぜか、非常にケチであるため、設備の更新などはしません。

さらに、外壁を塗ったり防水工事をしたりすることは、
築15年ぐらい経っても一切しないのです。

完全に、不動産投資を「ただの相続税対策」としか考えていないです。

不動産投資を「不動産賃貸業」という事業として考えないのです。

そのため、入居率が50%ぐらいでも、
自分で何とかしようとする気持ちが全くないのです。

世の中の90%以上のアパートの大家がいまだにこんな考えで
不動産賃貸業をしている現状があります。

このような事を考えれば、不動産投資をしっかりとした
不動産賃貸業と考えて経営をしている人にとっては、
それほど先が見えない業界でもないですし、
どちらかといえば、まだまだ甘い業界といえます。

不動産投資をする事は、
一般の会社経営をしていた人間にとっては、
正直、それほど経営が難しくありません。

普通の経営者としての感覚を持っていれば、
誰でも不動産投資は成功をするものです。

これが私の本音です。

まぁ、それができない人が圧倒的に多いのですが…。

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