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収益物件を購入する時に建物価格を高くして節税をする注意点

収益物件を購入する時に建物価格を高くして節税をする注意点をご紹介します。

不動産投資は税金の戦いと言われています。

これは、すぐに課税所得が多くなるからですが、
しっかりと税金に関して勉強をしていれば、
税金を安くすることができる節税方法があります。

しかし、その節税方法も注意点があります。

不動産投資をするうえで節税をする時は、
収益物件を購入した売買契約の時点で、
80%は節税が完了をしています。

その理由は、売買契約時、
収益物件の建物価格を高くすることで
減価償却費を多く取ることができるからです。

私は、1棟目の収益物件を購入した時、
建物価格を売買価格の70%に設定をしました。

2棟目の収益物件を購入した時は、
建物価格を売買価格の66.666%に設定をしました。

このような建物価格は、必ず売買契約書に
建物価格を掲載する事が必要です。

そうしなければ、税務調査を受けた時に
減価償却費を否認される可能性があるからです。

私は、1棟目の収益物件は2150万円で購入していますので
2150万円×70%=1505万円の減価償却費があります。

そして、この1505万円の減価償却費を7年で償却します。

1505万円÷7年=215万円

1年間で215万円の減価償却費を計上できます。

この収益物件の家賃収入が1年間で600万円ぐらいですので、
必要経費などを引けば、ほとんど税金が掛からない所得となります。

ただ、このような収益物件の建物価格を70%にする
節税方法には、注意点があります。

それは、木造や軽量鉄骨造の減価償却耐用年数切れの
物件を2棟目以降購入する場合は、建物価格を70%とすると
税務調査を受けた時に、減価償却費を否認される可能性が高い
と言う事です。

これが重量鉄骨造で築14年ぐらいの物件であれば、
建物価格を66%ぐらいに設定しても、大丈夫です。

このような事は、先日、私の顧問の税理士さんとお話しして
アドバイスをしていただきました。

このあたりの事は、購入をする収益物件の固定資産税の評価額によって
まったく話が違ってきます。

具体的なケースを例にして、お話しします。

収益物件の売買価格 2150万円。

軽量鉄骨造 築23年 平成元年築
(減価償却耐用年数切れ)

固定資産税評価額 建物352万6530円 土地955万5851円 
建物比率36.9%。

固定資産税按分評価 建物571万8535円 土地1549万5537円
(消費税抜き)

税務調査でOKな建物価格設定。

売買価格2150万円 消費税8%時、建物価格48% 1032万円
土地価格1035.44万円 消費税8%82.56万円

注意する点は、建物価格を必ず売買契約書に記載する事です。

もう1つの例です。

収益物件の売買価格 5000万円

重量鉄骨造 築14年 平成10年築

固定資産税評価額 建物1766万4761円 土地1726万6696円
建物比率102.3%

固定資産税按分評価 建物2466万1331円 土地2410万5602円
(消費税抜き)

税務調査でOKな建物価格設定。

売買価格5000万円 消費税8%時、建物価格66% 3333万円
土地価格1400万36円 消費税8%266.64万円

注意する点は、建物価格を必ず売買契約書に記載する事です。

木造や軽量鉄骨造で減価償却耐用年数切れ(木造22年、軽量鉄骨造19年)
以上の築年数の収益物件の建物価格を70%に設定できるのは、
自分が所有をする物件の中で1棟だけです。

これが私の顧問の税理士さんの見解です。

2棟目以降に木造や軽量鉄骨造で築18年や築22年の収益物件を購入する時は、
建物価格50%と土地価格を50%ずつに分ける事は大丈夫です。
(消費税入れて計算をすると建物価格は48%となります。)

このように意図的に建物価格を固定資産税の按分の以上の価格に上げる時は、
売買契約書に建物価格を記載する必要があります。

以上の事を踏まえて、上手に節税をすると
不動産投資をしても税金地獄から逃れることができます。

税金というのは、奥が深いですから、
税理士という専門家の方に有料でアドバイスをしてもらうと
安心をして節税ができます。

素人では分からないような事を、
専門家は実務で知っています。

ですから、確定申告などは
税理士にお願いをして作成をお願いするべきです。

税理士の不動産所得の確定申告の作成料などは、
1年間で8~9万円ぐらいです。

もし、個人事業主の不動産所得の確定申告をするために
毎月の顧問料を2~3万円取るような税理士は
ボッタクリ税理士です。

そのような税理士には、確定申告をお願いしないで
信頼できる税理士を探すことです。

絶対やってはいけないことは、
インターネットで顧問の税理士を探すことです。

ボッタクリ税理士に引っかかる可能性が高いので、
注意をしましょう。

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