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利回りが低い一棟マンションを購入しても、あまり儲けがない

利回りが低い一棟マンションを購入しても、あまり儲けがないです。

これは、先日、私が所有する三階建て12部屋のマンションの
トラブルで理解できたことです。

やはり、2階建てのアパートを購入するのが
一番維持費が掛からず、儲かります。

先日、築17年の私が所有する三重県伊賀市のアパートで
給水ポンプユニットを交換しました。

約74万円の出費です。

これは完全に経年劣化で故障をしました。

管理会社に聞いたところ、
「大体15年ぐらいで交換をしないといけない。」
このような返事をいただきました。

私が所有するこのアパートは3階建てであるため、
水道を3階まで送るために、給水浄化槽があり、
給水ポンプもあります。

このような設備がある三階建て以上の一棟売りのマンションは、
部屋数が多いうえに、水道や排水などの上下水関係の
維持費が高額になります。

なぜかと言いますと、三階建て以上の建物では、
高い場所にあるため、水道などを送るには
それだけ強い圧力で、部屋まで水を送る設備が
必要であるからです。

このため、その設備は、数十万円以上~数百万円ぐらいは
軽くします。

そして、必ず使っていますと経年劣化により、
故障をしますので、その時には修理や設備の
交換などが必要となります。

このようなことを考えれば、
2階建てのアパートを購入をしたほうが
いろいろな意味での維持費を少なくすることができ
自分の手取りの家賃収入を多くすることができます。

実際に、私は三重県鈴鹿市に2階建てのアパートを所有していますが、
今まで一番お金が掛かった修繕費は、屋根と共用部の階段の塗装で
約10万円です。

このアパートは、築27年ですが、
ほとんど維持費が掛かりません。

修繕費などは、たまに故障などはありますが
数千円~数万円で済んでしまいます。

現在、収益物件を購入する人で、
築古のRC・SRCを低い利回り(10%程度)で
購入する人が多いですが、
数年所有すると、驚くほどの維持費が掛かって
自分の手取りのキャッシュフローがマイナスになることも
珍しくないでしょう。

そのような人は、すぐに物件を売却する可能性が
高いと思います。

しかし、現在は収益物件の価格が
高騰をしているので、高く売ることができますが、
このバブルはこのままいつまでも続くとは思えません。

現在、築古のRC・SRCの収益物件を購入している人は、
自分がカス物件を掴まされていることを自覚するべきです。

このような物件を掴まされることを
「ババ抜きのババを引いた」
と言います。

私が今後、収益物件を購入するとしたら、
2階建ての木造か鉄骨のアパートですね。

これが大前提でこれからも売り物件を探していきます。

3階建ての物件を購入するときは、
よっぽど良い条件でないと
購入する気がないですね。

これから、数年後、ババを引いた人が
物件を投げ売りする可能性が高いでしょう。

そのような状況になりますと、
物件価格が下がって、
まともな価格で収益物件を購入できると思います。

とりあえずは、今は、自分が購入したい基準の物件が出るまで
気長に物件を探すだけですね。

このような不動産投資物件のバブル状態の時に、
焦っても自分が損をするだけです。

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