採算が取れない収益物件を購入しても… | リタイア生活中のブログ、経済的自由をアフィリエイト・株・不動産投資で実現!!

人気ブログランキングへFC2ブログランキング

採算が取れない収益物件を購入しても…

採算が取れない収益物件を購入しても、どうしようもないと思うのですが…。

先日、某県某市(東海3県)の売り物件が出たので
購入検討をしようとして、いろいろ調査をしていたのですが、
所有をするとお金がいろいろかかる物件でしたので
当面は放置をしようと考えてました。

そうしましたら、物件が公開をされて3日で買い付けが入りました。

最近は、物件が売れるのが早いですね。

それも4000万円以下で利回り11%以下の
アパートをフルローンで購入する人が多いです。

しかし、そのような物件をフルローンで購入をすると
ほとんど手元にお金が残らないことが多いです。

このような事を分かっていない人が非常に多いです。

先日、私が購入を検討した物件は、

築12年ぐらいで軽量鉄骨造、
1K×8部屋、立地は良い、
都市ガスで下水は浄化槽。

このようなスペックでした。
(都市ガスで下水が浄化槽というのは
 典型的にコストが掛かる物件です。)

家賃の相場は4万円ぐらいですので
月収は満室で32万円です。

価格は3500万円前後で、
利回りが11%ぐらいです。

この物件をフルローンで購入しますと、
金利が2%で返済期間20年で融資を受けますと
毎月17万7059円の返済となります。

家賃収入に対して返済比率が55%です。

重要なことは、家賃収入が毎月32万であっても
手取りで32万円受け取れるわけではありません。

管理会社の管理料や修繕費の積み立てなどを計算すると
家賃収入の80%ぐらいしか、手取りの家賃収入を
受け取ることができません。

ですから、32万円×80%=25.6万円

これが毎月の手取りの家賃収入となります。

この25.6万円という金額からローンの返済金
17万7059円を支払うことになりますから、
実際の返済率は約69%となります。

そのため、毎月のキャッシュフローが約7.8万円となります。

これに固定資産税や浄化槽のコスト(年間13万円前後)
これから給湯器などが壊れますから、そのコスト(1台13万円前後)や
数年後には大規模修繕(150~200万円前後)などが必要になります。

そのうえ、所得税や住民税を支払う必要がありますので、
さらに、手元にお金が残らないです。

結局、フルローンで購入をした場合は、ほとんど手元にお金が残らずに
何のために不動産投資をしているのか、分からなくなります。

もう、銀行を儲けさせるために不動産投資をしているようなものです。

このような事は、売り物件の明細を見て
スペックを見れば、コストが掛かる物件であるか、
どうか、経験がある人であれば、分かるものですが、
最近のアパートの大家になりたい人は、
本当に勉強不足であるために、すぐに売り物件があれば、
飛びつきます。

東京都23区内の利回り11%の売り物件と
地方都市の利回り11%の売り物件では、
賃貸需要の環境が全く違うことを理解できていないと
とんでもない高値掴みをすることになります。

最近では東海3県の地方都市の収益物件を
東京や大阪の人が、物件を見ないで買い付けを入れて
購入をする人が多いですが、そのような人は
数年後、自分がとんでもないことをしたことを
身を持って痛感をすることでしょう。

そして、そのような人が自分の所有物件を
いずれ投げ売りすることになる可能性が高いと思います。

まぁ、このような事は、どれだけ口頭で言っても
実体験をしないと多くの人は理解できないのです。

現在、地方都市で利回り11%程度のアパートを
フルローンで購入をしている人は、
早くサラリーマンをリタイアしたくて、
不動産投資を始める人がほとんどでしょう。

結局そのような人は、不動産会社のいいカモとされるのです。

不動産投資のことをしっかりと勉強をしないで
どれだけ自分の手元にお金が残るか計算ができないと
意味がない不動産投資をすることになります。

意味がないどころか、税金を支払ったら
自分の給料を持ち出ししないと
いけない事態になる可能性も大きいです。

不動産投資というのは、アパート経営という事業です。

収支が取れる事業をしなければ、
自分が損をすることをよく理解しておく必要があります。

そのためにも、不動産投資の勉強をしっかりとしておくべきです。

そうしなければ、いつまで経っても
サラリーマンをリタイアできませんし、
不労所得を手にすることができずに、
不動産投資をして苦労所得をすることになります。

不動産投資に興味がある方は無料で勉強できます。

こちらからどうぞ
↓  ↓  ↓
不動産投資大百科のレビューと特典

あなたに最適のお金を稼ぐ方法は、下記のアンケートにすべてお答えして、「送信」をクリックすれば分かります。

*必須
*お金を稼ぐ方法に興味がありますか? 興味がある。 
興味がない。 
*リスクがないお金を稼ぐ方法に関心がありますか? 関心がある。 
関心がない。 
*働く以外で収入が欲しいですか? 欲しい。 
欲しくない。 
*負けない投資をしたいですか? 負けない投資をしたい。 
投資は興味がない。 
そのような投資は信じられない。 
*アフィリエイトは、実践していますか? 実践している。 
実践していない。 
*アフィリエイトで稼げていますか? 稼げていない。 
それなりに稼げている。 
アフィリエイトをしていない 
*稼げるホームページを作りたい? 作りたい。 
特に興味がない。 
アフィリエイトをしていない。 

  

商材・ツールの事をもっと詳しく知りたい時や、
理解できなかった事などございましたらお気軽にご連絡下さい。

お問い合わせはこちらからどうぞ

  • Yahoo!ブックマークに登録する
  • はてなブックマークに登録する
  • livedoorクリップに登録する
  • newsingブックマークに登録する
  • del.icio.usブックマークに登録する
  • ニフティクリップに登録する
  • RSSを購読する

次の記事 »
前の記事 »
トップページへ » リタイア生活中のブログ、経済的自由をアフィリエイト・株・不動産投資で実現!!


▲気になる画像があれば、上の画面をクリックしてください!!▲

当ブログの記事がお役に立てましたら、
更新の励みにさせて頂きますので、
↓こちらをポチッと押していただけますと

人気ブログランキングへFC2ブログランキング

大変嬉しいです!!


せいのブログ内の記事一覧です。 タグ分けしている項目別で探せます。

リタイア生活中のブログ、経済的自由をアフィリエイト・株・不動産投資で実現!! TOP » 不動産投資 » 採算が取れない収益物件を購入しても…