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地方都市での不動産投資は、決して空室リスクは高くない

地方都市での不動産投資は、決して空室リスクは高くないです。

先日、読者の方から私にご質問がありました。

それは都市部に不動産投資をしたほうが、
地方都市に不動産投資をするより、空室リスクが低いと思いますが、
せいさんは、どう思いますか?

このような内容のご質問でした。

読者の方からのご質問は、以下の通りです。

>はじめまして。

>私は名古屋市在住で、J-REITや外国株等に投資をしてきましたが、
>これから現物不動産へ投資をしようとしている会社員です。

>せいさんは、伊賀市と鈴鹿市にアパートをお持ちで、
>両方とも現金で購入されたということですね。

>自分も築古アパートの現金買いを考えていたのですが、
>そうすると手持ちの現金が大きく減るので、1~2棟めはともかく、
>次々に買い進めることができず、資産拡大の速度が遅くなるように思います。

>それで、今は金利も低いので、ローンを7割位入れて、
>築浅の木造アパートを買うことを考えています。

>が、名古屋市内の物件は利回りが7~8%しかなく、
>利息の支払いを考えると微妙です。

>かといって、三重や岐阜等の利回りの高い物件は空室リスクが不安です。

>物件について名古屋市内か郊外か、
ローンを利用するべきか否か、について、
ご意見を伺えると幸いです。

>すみませんがよろしくお願いいたします。

上記のご質問に対する私のご回答は、
下記の通りです。

「はじめまして。

ブログ「リタイア生活中のブログ、経済的自由をアフィリエイト・株・不動産投資で実現!!」
URL: http://www.baisersvoles.net/

の管理人、せいです。

この度は、お問い合わせありがとうございます。

早速ですが、ご質問にご回答します。

>自分も築古アパートの現金買いを考えていたのですが、
>そうすると手持ちの現金が大きく減るので、
>1~2棟めはともかく、次々に買い進めることができず、
>資産拡大の速度>が遅くなるように思います。
>それで、今は金利も低いので、ローンを7割位入れて、
>築浅の木造アパートを買うことを考えています。
>が、名古屋市内の物件は利回りが7~8%しかなく、
>利息の支払いを考えると微妙です。
>かといって、三重や岐阜等の利回りの高い物件は空室リスクが不安です。

>物件について名古屋市内か郊外か、ローンを利用するべきか否か、
>について、ご意見を伺えると幸いです。すみませんがよろしくお願いいたします。

購入する物件を名古屋市内にするか、郊外にするかは、
Yさんの価値観によって決定をするべきです。

私の価値観は、名古屋市内の物件より、
三重県や岐阜県の物件を購入したいです。

その理由は、土地代が安くて
家賃が名古屋市内と変わらないため
利回りが高いからです。

もし、Yさんが空室率を心配するようでしたら
名古屋市内で物件を購入することをおススメします。

ただ、ご存じのとおり、利回りは低いです。
このため、収益性が低いです。

ですから、ローン7割で購入をしますと
あまり手元にお金が残りません。

私でしたら、三重県や岐阜県の郊外の物件を
現金で購入します。(実際にそうしています)

空室率は、立地条件を間違えなければ、
それほど心配をする必要が無いです。
(ただ、名古屋市よりは空室率は高いですよ)

現金で物件を購入すると、手持ちの現金は少なくなりますが
その分毎月の家賃収入が発生するため、
家賃収入を無駄使いしないで貯金をしていれば、
数年後には、また、現金で新しい物件を購入できます。

また、現金で購入した物件を担保に入れて、
ローンを使って、物件を買い進めることも可能です。

別の考え方として、物件を現金で購入をしていれば、
その次の物件をローンで購入する時に、
融資をお願いする金融機関からの評価は非常に高いので
融資の審査はスムーズに行きます。
(現金で購入した物件を担保に入れる必要が無い事も多いです)

このような事もあって、私はまず現金で物件を購入することをおススメします。

現金で不動産投資をしますと、
手持ちの現金が無くなりますので、
物件を買い進めるスピードは遅くなると考えがちですが、
これから10年後を考えて投資をしますと、
想像以上に現物資産である不動産を買い進めることは
難しくありません。

現金で利回りが高い物件を購入しますと
キャッシュフローが多く発生をします。

このような考え方が私の意見となりますが、
ぜひ、ご参考にしてください。」

とご返信をしました。

そして、後日、同じ読者の方から
さらに具体的な下記のご質問をいただきました。

>せい様

>早々にご回答頂きまして、どうもありがとうございました。
>ご主旨は納得できました。

>私がローンでの購入を考え始めたのは、
>建物分の利息は経費になること、
>築古だと建物の実際の耐用年数が早く来てしまい
>収益期間が短くなること、等のためです。

>また、郊外でも賃貸需要のある地域を見つけるのは、
>容易ではないように思います。

>その辺りについては、どのようにお考えでしょうか?

>このような質問は本来コンサルティングに
>属するようなことかもしれず、申し訳ありません。

>それでしたら、無視して頂いて構いませんので。。

上記のご質問に対して、私は下記のようにご回答をしました。

「こんばんは。

ブログ「リタイア生活中のブログ、経済的自由をアフィリエイト・株・不動産投資で実現!!」
URL: http://www.baisersvoles.net/
の管理人、せいです。

この度は、ご返信ありがとうございます。

>私がローンでの購入を考え始めたのは、
>建物分の利息は経費になること、
>築古だと建物の実際の耐用年数が早く来てしまい
>収益期間が短くなること、等のためです。

>また、郊外でも賃貸需要のある地域を見つけるのは、
>容易ではないように思います。

>その辺りについては、どのようにお考えでしょうか?

追加のご質問ですが、ご回答は下記私のブログのページにあります。
ご覧になって、参考にしてください。

http://www.baisersvoles.net/8364.html

せい」

多くの人は、勘違いをしていることですが、
東京都23区内であっても、入居者の需要が弱い地域もありますし、
人口約10万人の地方都市であっても、
入居者の需要が強い地域もあります。

このような現実を理解することが必要です。

確かに、都市部のほうが人口が多いため、
一般的に賃貸住宅需要は強いです。

しかし、全国各地の地方都市で
賃貸住宅の供給不足がある地域が
たくさんあることも事実です。

このような地方都市に不動産投資をすると
土地代が安いので、利回りが高い収益物件を
購入することができます。

ただ、地方都市では空室率が低い地域と
高い地域が完全に二極分化されていますので
そのような立地条件をしっかりと調べて
収益物件を購入する必要があります。

地方都市であっても、築26年ぐらいの物件でも
満室にすることは十分に可能です。

実際に、私は三重県鈴鹿市に築26年の1K×14部屋の
アパートを所有していますが、現在、1部屋だけ空室で
13部屋は入居をしている状態です。

別に古い物件であるから、入居率が悪いとか、
そのような事は決してありません。

立地条件とそれなりの家賃に見合った
設備投資をしていれば、築古の物件に空室が発生をしても
すぐに新しい入居者が決まるものです。

ですから、地方都市で収益物件を購入することは、
決して無謀なことでなく、逆に得をすることが多いのです。

実際に、私は名古屋市に住んでいますが、
名古屋市の収益物件を購入したいとは全く思いません。

なぜなら、土地が高いうえに家賃が安いからです。

このため、利回りが低くて収益性が悪いです。

このような事実を知っているため、
私は今後も地方都市で収益物件を購入して
不動産投資を行っていきます。

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