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金利4.5%のスルガ銀行で不動産投資をした結果…

金利4.5%スルガ銀行で不動産投資をした結果、
すぐにまったく儲からないと気付く人は多いですね。

現在、私の手元に名古屋市の売り収益物件の情報が
入ってきていますが、売主はスルガ銀行で融資を受けて
平成25年5月に物件を購入して、約1年半年で売りに出しています。

この物件は、利回りが約10%の物件です。

売主はフルローンで購入をしていますが、
物件を購入してわずか1年半で売りに出しています。

物件価格は1億6000万円で売りに出しています。
(物件が分からないように価格は改ざんしています。)

売主がこの物件を購入した価格は、1億5千万円です。

たぶん、売主はこの物件を購入をして、初めて確定申告を終えて
ほとんど手元にお金が残らない事に気づいたのでしょう。

ですから、現在の不動産投資市場が過熱をしているこの時期に、
売り逃げをしようと考えているのでしょう。

この物件は、家賃収入が1年間で1500万円あります。

しかし、購入金額1億5000万円を金利4.5%で
フルローンで購入をしているので、融資期間を30年と考えると
融資の返済金額は、毎月76万27円です。

だいたい、維持費が家賃収入の20%必要ですので
月125万円×0.8=手取りの家賃収入1ヶ月間で100万円

手取りの家賃収入から融資の返済金額76万27円を
支払った手取りの金額が
100万円-76万27円=23万997円です。

1年間で手取りが287万9676円です。

さらに、固定資産税だけで82万3161円の支払いです。

287万9676円-82万3161円=205万6515円

減価償却費が1年間で約290万円ですので、
205万6515円-290万円=-84万3485円の赤字です。

実際には減価償却費がありますので、
手元に残る金額は1年間で205万6515円となりますが、
ただ、融資の返済金で経費となるのは金利の部分だけです。

ですから、融資金額に対して最初の金利が56万2500円ですので、
元本分19万7527円は課税収入となります。

19万7527円×12ヶ月=237万324円
(現実には元本分は毎月上がります。)

1年間で課税所得が237万324円-84万3485円
=152万6839円となります。

課税所得税分だけの所得税と住民税を支払う必要があります。

最終的には1億5000万円借金をして、一年間の手取りの金額が
約205万円以下しかなければ、何をやっているか分かりません。

参考までに、スルガ銀行で不動産投資の融資を受けますと
金利が4.5%ですので、1憶5000万円の融資を受けた場合、
最初の支払金利は、返済金76万27に対して、
金利が56万2500円です。

返済金に対して利息は74%です。

もう、これだけ返済金に対して利息が多いと
スルガ銀行を儲けさせるために、
不動産投資をしているようなものです。

このような事をこの物件の売主は感じたのでしょう。

この物件を購入して1年半で売却です。

世の中には、スルガ銀行を活用して
たくさん借金をして不動産投資をしようという人がいますが、
そのような人は、本当に高い金利の借金をして
不動産投資をする恐ろしさが分かっていません。

ただ、現在の不動産投資市場の過熱により、
そのような考えをしている人が非常に多いのが現状です。

不動産投資のような事業性の強いものは、
一番儲かる方法は、現金で収益物件を購入して
手堅くやる事です。

しかし、現金が手元に無いようであれば、
借金をして不動産投資をする必要があります。

ただ、それでも金融機関の審査がユルイからといって
金利が高い金融機関で融資を受けて、不動産投資をしますと
金融機関を儲けさせるだけの自分が儲からない
投資となります。

そのような投資方法は、数年後には破綻をする事が多いです。

これから不動産投資を始める人は、
このような事を知っておくだけでも
自分が破綻をするリスクを大きく減らすことができます。

そのためには、しっかりと不動産投資に関して
勉強をする必要があります。

一番やってはいけないことは、
早くサラリーマンをリタイアしたいために
高い金利でフルローンで低い利回りの収益物件を
購入する事です。

このような人が最近では非常に多いです。

これから数年後には、そのような人は破綻予備軍として
購入をした収益物件を投げ売りする可能性が高いでしょう。

そのような事が無いように
不動産投資をする時は、焦らず、
自分の明確な基準を持って投資をする事が必要です。

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