不動産投資をするうえでＩＲＲなどの指標は要らない
不動産投資をするうえでＩＲＲなどの指標は要らないです。
リーマンショック前に、ＩＲＲなどの横文字の指標を使って
不動産投資をする人が一部で流行をしましたが、
そのような指標を理解していなくても、
まったく問題なく不動産投資をできます。
実際に、私はＩＲＲなどの横文字の不動産投資に関する
指標はまったく知りませんが、問題なく専業大家として
アパート経営ができています。
株式投資では、ＲＯＥやＰＥＲなどの横文字の指標は
理解をしていなければ、稼ぐ事は難しいですが、
不動産投資では要らないです。
しかし、リーマンショック前は横文字の指標を使って
不動産投資をしている人が非常にカッコイイという
時代の流れがありました。
そのような人は、ほとんど現在では目に掛けなくなっています。
リーマンショックと共にどこかに消えたのでしょう。
（私の推測ですが、たぶん的中しています。）
不動産投資をするうえで重要な事は、非常に簡単な事です。
・賃貸需要がある立地条件。
・利回り。
・キャッシュフロー。
・出口戦略。
・リスク対策。
・欠陥住宅を見抜く目。
この６つを理解できていれば、
不動産投資で失敗をする事はほとんどありません。
賃貸需要がある立地条件の収益物件を購入すれば、
よっぽどのことが無い限り、自分が所有しているアパートが
空室だらけの状態になる事はありません。
瞬間的に空室が多く発生する事はあります。
しかし、それは偶発的な原因がほとんどであって、
時間が経てば自然と空室が埋まり、
また、満室になります。
このような事を可能とするのは、賃貸需要がある立地条件に
収益物件を保有している場合です。
賃貸需要がある立地条件というのは、
全国各地にあります。
東京都２３区内だけが賃貸重要のある地域ではありません。
人口１０万人ぐらいの地方都市であっても
賃貸需要がある立地の地域は全国各地にあります。
このような立地条件の地方都市の収益物件は、
安く購入できることができます。
ですから、自然と利回りも高くなります。
利回りは収益物件を購入した後には、
高くすることは絶対にできません。
このため、利回りは高いに越したことがないです。
利回り８％ぐらいの収益物件を
フルローンで購入をしたら、数年後に破綻をするのは
目に見えています。
このような事が分からない人が、最近では多いですね。
特に初めて不動産投資をしている人は、
早く勤め人（会社員）を卒業したくて、
収益物件を買いたい病になって、低い利回りの物件を
フルローンで購入してる人が多いです。
完全に、我を忘れている状態です。
利回りとキャッシュフローは、相関関係はあります。
利回りが高ければ、基本的にキャッシュフローも多くなります。
また、木造や軽量鉄骨造の築古の収益物件を購入すれば、
購入時に売買契約をする時に建物の価格を７０％ぐらいにして
減価償却費を多く取ることができるようにしますと、
キャッシュフローを多く残す事ができるようになります。
このような収益物件をたくさん所有していますと、
キャッシュフローが多く手元に残すことができ
税金が安いアパート経営ができます。
そして、建物の減価償却費をすべて使い切ったら
大規模修繕を行って、売却をすればいいのです。
これが基本的な出口戦略です。
大規模修繕は、屋上防水と共用部の階段の塗装、
外壁を塗るだけで十分です。
このような事をするだけで、自分が所有する
収益物件を高く売る事ができます。
私の場合は、７～１０年ぐらいの期間で収益物件を所有して
その後に大規模修繕をして売却をする出口戦略を
考えています。
アパートを所有していますと、いろいろなリスクがあります。
火災や地震などによる物件の全損、半壊などのリスク。
孤独死、事故死などのリスク。
このようなリスクは、全て保険でカバーできます。
ですから、リスクを回避できるようにして
自分の資産を守るために、火災保険や地震保険、
孤独死対策保険などには積極的に
加入をするべきです。
築古（築１５年以上）の収益物件を購入する時は、
欠陥住宅であるか、見抜くのは難しくありません。
なぜなら、築１５年以上も経っていますと、
それまでの経過劣化により、建物の欠陥が
外見上見える範囲で表面化されているからです。
ですから、欠陥住宅を見抜くのは簡単です。
まず、建物の基礎を見て、大きなヒビが無いか
確認をする事です。
髪の毛のようなヒビは、自然にできたクラックであるから
別に問題なしです。
重要な事は、名刺２枚以上入るヒビが基礎にできている場合です。
そのような収益物件は、購入しないことがベストでしょう。
同じように建物が建っている周辺の土台にも
大きなヒビが入っていれば、購入を避けるべきでしょう。
このような大きなヒビが入っている建物は、
地盤が不同沈下している可能性が高いです。
購入をしている収益物件に空室があれば、
部屋の中でゴルフボールを転がして
建物の傾きを確認すると良いでしょう。
その時は、部屋のフローリングの上に
ゴルフボールを置くのでなく、
ドアの下の桟に置くと良いでしょう。
勢いよく転がるようであれば、
完全に建物が傾いている可能性があります。
建物が傾いていても、木造の物件であれば、
修正が可能です。
このあたりの事は値下げの交渉材料として使えます。
以上の６つの事を理解できて、不動産投資をすれば、
とりあえず大きな失敗をしなくなります。
不動産投資は、数千万円～数億円のお金を使って
投資をする事業です。
一回でも失敗をすれば、一生取り返しがつかない事も十分あり得ます。
ですから、しっかりとした知識を身に付けて
不動産投資をする事が不可欠です。
そのためにも、不動産投資に関して、
十分な勉強をする必要があります。
勉強をする事で、不動産投資をしても
失敗をする確率をほとんど０にする事ができるからです。
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